MEDIDAS ANTIBURBUJA INMOBILIARIA.

SECRETARÍA DE ESTADO DE ECONOMÍA DIRECCIÓN GENERAL DEL TESORO Y POLÍTICA FINANCIERA MINISTERIO DE ECONOMÍA Y HACIENDA S.G. LEGISLACIÓN Y POLÍTICA FINANCIERA Sleg4858
29.07.11
Audiencia Pública
Proyecto de Orden EHA/…/2011, de transparencia y protección del cliente de servicios financieros.

Rafael del Barco Carreras

Barcelona 4-08-2011. Como viejo bancario leer ese proyecto de Orden me deja perplejo, obligándome a repetir lo tantas veces escrito desde el 2007 en INTERNET, y antes en otras publicaciones. Cada día a alguien desde el Poder, para “justificarse”, se le ocurre una genialidad a añadir al disparate nacional. Ver el texto completo del documento de Hacienda en www.lagrancorrupcion.blogspot.com

No puedo por menos que sumar a mi blog este panfleto de buenas prácticas bancarias cuando ya la banca y cajas de ahorros han dejado el suelo patrio como si hubiera pasado el caballo de Atila, donde no crecerá la hierba en varias generaciones.

¿Para qué necesitamos ahora lecciones de banca? Me parece oír a mis profesores del Instituto Bancario años 50-60 cuando una hipoteca sobre una vivienda se contabilizaba “en créditos con garantía real”, otorgados por las cajas de ahorros a máximo 12 años de plazo con dos de carencia de amortización y el 60% del valor tasado muy restrictivamente. Un caso insólito que no se pagara la hipoteca, y siempre el valor en subasta superaba la deuda. El problema actual esquilmando y endeudando para el resto de su vida al desgraciado insolvente sin admitir la dación en pago en la práctica no existía.

Nos advierten pasados tres años del estallido de la Burbuja o Pirámide Inmobiliaria, negada con insistencia por quien nos imparte la lección, y cuando ya es inútil acudir a una institución de crédito. Un insulto más a quienes estamos pagando la Gran Estafa; todos los españoles menos los político-financieros que se enriquecieron como nunca se había visto en España, hasta el total vaciado y endeudamiento de las cajas de ahorros, la mayoría en práctica quiebra, y donde la depredación y desfalco alcanza límites jamás imaginados.

E insisto, si hasta hace muy poco tiempo el Poder no admitía ni que hubiera existido la Burbuja, ahora Hacienda intenta justificar una infinita cadena de delitos como una conjunción de malas prácticas bancarias atribuibles a la “alegría” del momento:

- Auto contratación y falsedad documental al utilizar tasadoras propias, alterando el “precio de las cosas” creando el valor sin existir real demanda.

- Crear una espiral especulativa en connivencia altos cargos de cajas de ahorros e “inmobiliarios” con operaciones de pura estafa a las entidades. O conceder créditos a “hombres de paja” sin mas solvencia que la ficción mantenida por los “financieros”.

- Falsificar cuentas de resultados y balances atribuyendo beneficios a operaciones sin consolidar, o sea, creadas con el propio dinero bancario, y al postre impagadas.

- Existe un abanico de varios millones de concesiones hipotecarias desde más o menos “normales” a totalmente delictivas, como la concesión sin autentificar ni identificación ni nóminas con valoraciones delictivas por tratarse de infraviviendas VPO franquistas de valor residual, con delito añadido de intento de estafa (o estafas consolidadas al intentar cobrar a ilocalizables e inexistentes) obteniendo dinero barato a través de “titulaciones” o subrogando en el mercado financiero internacional.

- Conceder un crédito por un terreno rústico, que se convertirá en “recalificado” por conjunción mafiosa entre políticos-financiero-inmobiliarios, con que se inician decenas o centenares de miles de promociones inmobiliarias sin más objetivo que justificar y obtener dinero del Sistema Financiero, condensa varios delitos desde la estafa a quien vende el terreno a la prevaricación de quien tras vendido “recalifica”.

Cualquier abogado penalista alargaría la lista de “operaciones” vulnerando los códigos Mercantil Civil y Penal realizadas con el solo objetivo de lucrarse directivos y sus “amigos”, el llamado “colega” en los ambientes marginales.


Leída la Orden de Hacienda cierro con lo de siempre… y todo bajo el estricto control del Banco de España, o sea Hacienda.

http://www.expansion.com/2011/08/02/empresas/banca/1312287606.html#

SECRETARÍA DE ESTADO DE ECONOMÍA DIRECCIÓN GENERAL DEL TESORO Y POLÍTICA FINANCIERA MINISTERIO DE ECONOMÍA Y HACIENDA S.G. LEGISLACIÓN Y POLÍTICA FINANCIERA Sleg4858
29.07.11
Audiencia Pública
Proyecto de Orden EHA/…/2011, de transparencia y protección del cliente de servicios financieros.
Título I
Disposiciones generales
Artículo 1. Ámbito de aplicación.
1. La presente orden será de aplicación a todos los servicios financieros dirigidos o prestados a clientes en territorio español por entidades de crédito.
A los efectos de esta orden se entenderá por cliente a las personas físicas y por servicios financieros aquellos que comprenden los servicios de caja, la captación de fondos reembolsables, especialmente depósitos, la concesión de crédito y préstamo, los servicios de pago y las demás actividades incluidas en el artículo 52 de la Ley 26/1988, de 29 de julio, sobre Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito.
2. Quedan excluidos del ámbito de esta orden ministerial los servicios, operaciones y actividades comprendidos en el ámbito de la Ley 24/1988, de 28 de julio, del Mercado de Valores, del Texto Refundido de la Ley de ordenación y supervisión de los seguros privados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 6/2004, de 29 de octubre, del Texto Refundido de la Ley de Regulación de los Planes y Fondos de Pensiones, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2002, de 29 de noviembre y de la Ley 26/2006, de 17 de julio, de mediación de seguros y reaseguros privados.
3. Será de aplicación a las entidades aseguradoras lo previsto en el Capítulo II del Título III.
4. Los clientes no podrán renunciar a los derechos reconocidos en esta orden ministerial.
Artículo 2. Comisiones.
1. Las comisiones percibidas por servicios prestados por las entidades de crédito serán las que se fijen libremente entre las mismas y los clientes.
Sólo podrán percibirse comisiones o repercutirse gastos por servicios solicitados en firme o aceptados expresamente por un cliente y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos.
2. Las entidades de crédito deberán poner a disposición de sus clientes las comisiones actualizadas más habitualmente percibidas por los servicios prestados a

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los clientes de manera más frecuente, en un formato unificado, conforme a los términos específicos que determinará el Banco de España.
Esta información incluirá, en todo caso, de manera sencilla y comparable, información relativa a los conceptos que devengan comisión, la periodicidad con que se aplican y el importe exacto de las mismas, tanto de manera desagregada por periodo en que se aplican como de manera agregada anual.
Esta información unificada estará disponible en todos los establecimientos comerciales de las entidades de crédito, en sus páginas electrónicas y en la página electrónica del Banco de España, y deberá ser puesta a disposición de los clientes, en cualquier momento y gratuitamente.
3. Inmediatamente antes de que un servicio financiero vaya a ser prestado a un cliente por los cauces habituales o a través de un medio de comunicación a distancia o de un cajero automático, se deberá indicar, mediante un mensaje claro, perfectamente perceptible y gratuito, la comisión a aplicar en cualquier concepto. Una vez proporcionada dicha información, se ofrecerá al cliente, de forma igualmente gratuita, la posibilidad de desistir de la operación solicitada.
Cuando el servicio financiero vaya a ser prestado a través de un cajero automático y la entidad emisora del medio de pago sea diferente de la titular del mismo, se podrá sustituir la información prevista en el párrafo anterior por el valor máximo de la comisión y demás gastos adicionales a que pueda quedar sujeta la operación solicitada. En este supuesto, deberá informarse de que el importe finalmente cargado podrá ser inferior, dependiendo, en su caso, de las condiciones estipuladas en el contrato celebrado entre el cliente y la entidad emisora del medio de pago.
4. En servicios financieros prestados a través de un medio de comunicación a distancia o de un cajero automático, en lugar visible, figurará un número de teléfono [gratuito] para incidencias, al que se podrá acudir en el caso de que se produzcan problemas en la prestación de los servicios.
Artículo 3. Tipos de interés.
1. Los tipos de interés aplicables a los servicios financieros, en operaciones tanto de depósitos como de crédito o préstamo, serán los que se fijen libremente entre las entidades de crédito que los prestan y los clientes, cualquiera que sea la modalidad y plazo de la operación.
2. Las entidades de crédito deberán poner a disposición de sus clientes los tipos de interés actualizados más habitualmente aplicados a los servicios prestados a los clientes, en un formato unificado, conforme a los términos específicos que determinará el Banco de España.

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Esta información incluirá, en todo caso, de manera sencilla y comparable, información relativa a la tasa anual equivalente (TAE) u otra expresión equivalente de la operación. A estos efectos, se entenderá como tasa anual equivalente aquella que iguala en cualquier fecha el valor actual de los efectivos recibidos y entregados a lo largo de la operación, por todos los conceptos, incluido el saldo remanente a su término, con las excepciones e indicaciones que determine el Banco de España, sin perjuicio de lo dispuesto en el Título III. La fórmula utilizada para obtener la citada información deberá hacerse explícita, ya sea directamente o por referencia al Boletín Oficial del Estado en que se hubiera publicado la normativa en que se contenga.
Esta información unificada estará disponible en todos los establecimientos comerciales de las entidades de crédito, en sus páginas electrónicas y en la página electrónica del Banco de España, y deberá ser puesta a disposición de los clientes, en cualquier momento y gratuitamente.
Artículo 4. Publicidad.
Toda la actividad publicitaria de las entidades de crédito referida a los servicios financieros deberá ser clara, suficiente, objetiva y no engañosa conforme a lo previsto en la Orden EHA/1718/2010, de 11 de junio, de regulación y control de la publicidad de los servicios y productos bancarios.
Artículo 5. Información precontractual.
Las entidades de crédito deberán facilitar de forma gratuita al cliente de servicios financieros toda la información precontractual que sea precisa para comparar ofertas similares y adoptar una decisión informada sobre un servicio financiero. Esta información deberá ser clara, suficiente, objetiva y no engañosa y habrá de entregarse con suficiente antelación a la fecha en que el cliente quede vinculado por cualquier contrato u oferta.
Artículo 6. Información contractual.
1. Siempre que lo solicite el cliente, las entidades de crédito deberán hacerle entrega del correspondiente ejemplar del documento contractual en que se formalice el servicio recibido, suscrito por persona con poder para obligar a la entidad.
Dicha entrega será obligatoria aunque no lo solicite el cliente cuando se trata de servicios financieros de captación de depósitos, concesión de crédito y préstamo, servicios de pago o cualquier otro que establezca el Banco de España.
2. Las entidades de crédito deberán conservar el documento contractual y poner a disposición del cliente copia gratuita del mismo siempre que éste lo solicite por causa justificada.

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3. Los documentos contractuales relativos a servicios financieros de captación de fondos reembolsables, especialmente depósitos, y de concesión de crédito y préstamo deberán recoger de forma explícita y clara los siguientes extremos:
a) El tipo de interés nominal, la TAE u otra expresión equivalente de la remuneración total efectiva en términos de intereses anuales, conforme a lo que a estos efectos establezca el Banco de España teniendo en cuenta, en su caso, el valor pecuniario de toda remuneración en especie;
b) La periodicidad con que se producirá el devengo de intereses, las fechas de devengo y liquidación de los mismos, la fórmula o métodos utilizados para obtener, a partir del tipo de interés nominal o de los otros factores de la remuneración que resulten pertinentes, el importe de los intereses devengados y, en general, cualquier otro dato necesario para el cálculo de dicho importe;
c) Las comisiones y gastos repercutibles que sean de aplicación, con indicación concreta de su concepto, cuantía, fechas de devengo y liquidación, así como, en general, cualquier otro dato necesario para el cálculo del importe de tales conceptos.
d) La duración del depósito y, en su caso, la condiciones para su prórroga.
e) Las normas relativas a las fechas valor aplicables.
d) Los derechos que correspondan a la entidad de crédito para la modificación del tipo de interés pactado, o a la modificación de las comisiones o gastos repercutibles aplicados; y los derechos de que, en su caso, goce el cliente cuando se produzca tal modificación.
e) Los derechos y obligaciones del cliente en cuanto a la cancelación del depósito o al reembolso anticipado del mismo y el coste total que tales facultades supondrían.
f) Los demás que establezca el Banco de España.
Artículo 7. Comunicaciones al cliente.
1. Toda comunicación de las entidades de crédito, en los términos previstos por la normativa correspondiente, referida a cualquier de sus servicios financieros deberá:

a) reflejar de manera fiel los términos en que se desarrollan los servicios;

b) no destacar ningún beneficio potencial del servicio ocultando expresamente los riesgos inherentes al mismo;

c) resultar suficiente para que el destinatario más habitual de la misma comprenda adecuadamente los términos esenciales del servicio, y;

d) no omitir ni desnaturalizar ninguna información relevante.

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2. Cuando una entidad de crédito tenga el derecho de modificar unilateralmente cualquier término de un contrato de servicio financiero o darlo por prorrogado automáticamente deberá comunicar al cliente, con una antelación no inferior a dos meses, los términos exactos de tal modificación o prórroga y los derechos de que, en su caso, goce el cliente en relación con las mismas.
3. Las entidades de crédito facilitarán a sus clientes en cada liquidación de intereses o comisiones que practiquen por sus servicios, un Documento de Liquidación en el que se expresarán con claridad y exactitud:
a) el tipo de interés nominal aplicado en el periodo ya devengado junto a la TAE y, en su caso, en el periodo que se inicia;
b) las comisiones aplicadas, con indicación concreta de su concepto, base y período de devengo;
c) cualquier otro gasto incluido en la liquidación;
d) los impuestos retenidos, y;
e) en general, cuantos antecedentes sean precisos para que el cliente pueda comprobar la liquidación efectuada y calcular el coste efectivo del servicio.
4. Las entidades de crédito remitirán a todos sus clientes, gratuita y anualmente, durante el mes de enero de cada año, una comunicación en la que, de manera completa y detallada, se recojan las comisiones y gastos devengados y los tipos de interés efectivamente aplicados a cada servicio financiero prestado al cliente durante el año anterior. A estos efectos, el Banco de España establecerá un documento unificado para efectuar este tipo de comunicaciones.
5. Las entidades remitirán a los clientes la información a la que se refiere el apartado anterior cuantas veces estos la soliciten.
6. Adicionalmente, las entidades de crédito deberán facilitar toda la información que permita a los legítimos herederos de un cliente, una vez acreditada tal condición, conocer su situación patrimonial en la entidad de crédito al tiempo del fallecimiento del causante.
Artículo 8. Explicaciones adecuadas.
Las entidades de crédito deberán facilitar a todo cliente explicaciones adecuadas y suficientes para comprender los términos esenciales de todo servicio financiero y adoptar una decisión informada, teniendo en cuenta sus necesidades y su situación financiera.
Estas explicaciones comprenderán la aclaración del contenido de la información y comunicaciones a las que se refiere esta orden, así como sobre las consecuencias que la celebración de un contrato de servicios financieros pueda tener para el cliente.

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Artículo 9. Asesoramiento.
Cuando las entidades de crédito presten un servicio financiero de asesoramiento deberán informar expresamente a los clientes de esta circunstancia y, salvo que el servicio sea gratuito y así se le haga saber al cliente, habrán de recibir una remuneración independiente por este concepto. La prestación de este servicio implicará la obligación de las entidades de actuar en el mejor interés del cliente, basándose en un análisis objetivo y suficientemente amplio de los servicios financieros disponibles en el mercado, y considerando tanto la situación personal y financiera del cliente, como sus preferencias y objetivos.
Artículo 10. Requisitos de forma.
Toda la información y comunicaciones dirigidas a los clientes de servicios financieros previstas en esta orden se realizarán en papel, formato electrónico o en otro soporte duradero, y estarán redactadas en términos fácilmente comprensibles, de manera clara y legible, en castellano o en cualquiera de las demás lenguas españolas oficiales de las respectivas Comunidades Autónomas en las que se preste el servicio o en cualquier otra lengua acordada entre las partes.
Artículo 11. Servicios financieros vinculados.
Las entidades de crédito que comercialicen servicios financieros vinculados a la contratación de otro servicio, financiero o no, deberán informar al cliente, de manera expresa y comprensible, sobre la posibilidad o no de contratar cada servicio de manera independiente y en qué condiciones.
En caso de que la contratación independiente de los diferentes servicios no resulte posible, se informará al cliente de la parte del coste total que corresponde a cada uno de ellos y de los efectos que la no contratación de los mismos producirá sobre el coste total.
Artículo 12. Régimen sancionador.
1. Lo previsto en esta orden tendrá la condición de normativa de ordenación y disciplina y su incumplimiento se sancionará de acuerdo con lo previsto por la Ley 26/1988, de 29 de julio, sobre disciplina e intervención de las entidades de crédito.
Las entidades de crédito quedarán sujetas, adicionalmente, al régimen sancionador de la Ley 22/2007, de 11 de julio, sobre comercialización a distancia de servicios financieros destinados a los consumidores, en los casos en los que la misma les resulte de aplicación.
2. Lo establecido en la presente orden se entenderá con independencia de lo dispuesto en el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se
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aprueba el texto refundido de la Ley General para la defensa de los consumidores y usuarios.
Título II
Depósitos
Artículo 13. Depósitos a la vista.
1. Las entidades de crédito deberán comunicar al cliente, al menos mensualmente, el extracto de todos los movimientos producidos en su depósito a la vista con información relativa a la fecha, concepto e importe de la operación.
Asimismo, deberán proporcionar al cliente, en un plazo razonable de tiempo, una copia de la información relativa a cualquier operación realizada a través de su depósito a la vista.
2. Las entidades de crédito deberán colaborar activamente e intercambiar toda la información que resulte necesaria, entre sí y con el propio cliente, al objeto de facilitar el traslado eficaz y ágil a otra entidad de crédito del depósito a la vista que este emplee para realizar las operaciones financieras más habituales, como domiciliaciones periódicas, órdenes permanentes de transferencia y transferencias periódicas recibidas.
Artículo 14. Depósitos a plazo estructurados.
Los documentos contractuales relativos a servicios financieros de captación de depósitos a plazo estructurados o híbridos deberán recoger, de forma explícita y clara, el tipo de interés nominal, la TAE u otra expresión equivalente de la remuneración total efectiva en términos de intereses anuales, conforme a lo que establezca el Banco de España teniendo en cuenta los efectos sobre la remuneración tanto del contrato principal como del derivado implícito.
Artículo 15. Publicidad.
La publicidad realizada por las entidades de crédito para la comercialización de depósitos deberá, en su caso, incluir una referencia al Fondo de Garantía de Depósitos al que se encuentra adherida una entidad cuando este sea diferente de los previstos en el Real Decreto 2606/1996, de 20 de diciembre, sobre Fondos de Garantía de Depósitos de Entidades de Crédito.
Título III
Créditos y préstamos

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CAPÍTULO I
Préstamo responsable
Artículo 16. Evaluación de la solvencia.
1. La entidad de crédito, antes de que se celebre cualquier contrato de crédito o préstamo, deberá evaluar la capacidad del cliente para cumplir con las obligaciones derivadas del mismo, sobre la base de la información suficiente obtenida por medios adecuados a tal fin, entre ellos, la información facilitada por el propio cliente a solicitud de la entidad.
A estos efectos, las entidades deberán contar con procedimientos internos específicamente desarrollados para llevar a cabo la evaluación de solvencia mencionada en el párrafo anterior. Estos procedimientos serán revisados periódicamente por las propias entidades, que mantendrán registros actualizados de dichas revisiones.
2. Los procedimientos a los que se refiere el apartado anterior, además de ajustarse a la normativa específica sobre gestión de riesgos y control interno que le resulta aplicable a las entidades de crédito, deberán contemplar, al menos, los siguientes aspectos:
a) La verificación de la situación de empleo, ingresos, patrimonial y financiera del cliente, para lo cual:
i) Se exigirá cuanta documentación sea adecuada para evaluar la variabilidad de los ingresos del cliente.
ii) Se consultará el historial crediticio del cliente, para lo cual se podrá acudir a los ficheros de solvencia patrimonial y crédito, a los que se refiere el artículo 29 de la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal, en los términos y con los requisitos y garantías previstos en dicha Ley Orgánica y su normativa de desarrollo.
iii) Se estimará el importe de los ingresos a percibir tras la jubilación en el caso de que se continúe reembolsando el crédito o préstamo una vez finalizada la vida laboral.
b) La valoración de la capacidad del cliente y de los garantes de cumplir con sus obligaciones de pago derivadas del crédito o préstamo, para lo que se tendrán en cuenta, además de sus ingresos, sus activos en propiedad, sus ahorros, sus obligaciones derivadas de otras deudas o compromisos, sus gastos fijos y la existencia de otras posibles garantías.

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c) En el caso de créditos o préstamos a tipo de interés variable, se deberá valorar como afectaría esta circunstancia a la capacidad del cliente de cumplir con sus obligaciones teniendo en cuenta la información a la que se refiere la letra anterior.
d) En el caso de créditos o préstamos hipotecarios o con otras garantías reales, la valoración prudente de las mismas mediante procedimientos que eviten influencias o conflictos de interés que puedan menoscabar la calidad de la valoración.
3 En el caso de créditos o préstamos con garantía real, los criterios para determinar la concesión o no del crédito o préstamo, la cuantía máxima del mismo y las características de su sistema de amortización deben fundamentarse en la capacidad del cliente para hacer frente a sus obligaciones de pago, y no en el valor esperado de la garantía.
4. En el caso de que une entidad rechace la concesión de un crédito o préstamo por considerar insuficiente la solvencia del cliente basándose en la consulta a los ficheros a los que se refiere el párrafo ii) del apartado 2.a), la entidad informará al cliente del resultado de dicha consulta, y de su derecho a rectificar el contenido de aquellos ficheros, si éstos resultasen erróneos.
5. La evaluación de la solvencia prevista en este artículo se realizará sin perjuicio de la libertad de contratación que, en sus aspectos sustantivos y con las limitaciones que pudieran emanar de otras disposiciones legales, deba presidir las relaciones entre las entidades de crédito y los clientes y, en ningún caso, implicará el traslado a las entidades de la responsabilidad por el incumplimiento de las obligaciones de los clientes.
Artículo 17. Seguimiento de los créditos o préstamos.
En los términos que determine el Banco de España las entidades de crédito deberán llevar a cabo un seguimiento de la capacidad de pago del cliente y del valor de la garantía para cada crédito o préstamo.
CAPÍTULO II
Normas relativas a los créditos y préstamos hipotecarios
SECCIÓN 1.ª ÁMBITO DE APLICACIÓN
Artículo 18. Ámbito de aplicación.
1. Este capítulo será de aplicación a los servicios financieros prestados a personas físicas, en adelante préstamos, de crédito y préstamo hipotecario en los que la hipoteca recaiga sobre una vivienda y a aquellos otros créditos y préstamos cuya

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finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificios construidos o por construir.
2. Sin perjuicio de lo previsto en el artículo 1.1, se presumirán sujetos a esta orden los préstamos concedidos con garantía hipotecaria sobre viviendas situadas en territorio español, otorgados a personas residentes en España.
3. Las entidades de crédito que concedan préstamos a constructores o promotores inmobiliarios, cuando el constructor o promotor prevea una posterior sustitución por los adquirentes de las viviendas en el préstamo, deberán:
a) incluir entre los términos de su relación contractual, la obligación de los constructores o promotores de entregar a los clientes la información personalizada relativa al servicio ofrecido por las entidades en los términos previstos en esta orden; y,
b) proporcionar a los constructores o promotores la información personalizada anterior.
SECCIÓN 2.ª INFORMACIÓN PRECONTRACTUAL
Artículo 19. Guía de Acceso al Préstamo Hipotecario.
1. El Banco de España elaborará una “Guía de Acceso al Préstamo Hipotecario”, con la finalidad de que quienes demanden servicios financieros de préstamo hipotecario dispongan, con carácter previo a la formalización de los mismos, de información adecuada para adoptar sus decisiones de financiación.
2. La guía estará disponible en todos los [establecimientos comerciales de las entidades de crédito], en sus páginas electrónicas y en la página electrónica del Banco de España, y deberá ser puesta a disposición de los clientes, en cualquier momento y gratuitamente.
3. Toda actividad publicitaria que, por cualquier medio, realicen las entidades deberá incluir una referencia a la “Guía de Acceso al Préstamo Hipotecario” y a su disponibilidad gratuita para cualquier cliente.
Artículo 20. Ficha de Información Precontractual.
1. Las entidades de crédito deberán proporcionar a los clientes que soliciten cualquiera de estos servicios, información clara y suficiente sobre los préstamos que ofertan. Esta información, que será gratuita y tendrá carácter orientativo, se facilitará mediante la Ficha de Información Precontractual (FIPRE) que figura en el Anexo I.

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2. La Ficha de Información Precontractual estará a disposición de los clientes de préstamos, de forma gratuita, en todos los canales de comercialización utilizados por la entidad.
Artículo 21. Ficha de Información Personalizada.
1. Las entidades de crédito, una vez que el cliente haya facilitado la información que se precise sobre sus necesidades de financiación, su situación financiera y sus preferencias, conforme a lo dispuesto por el artículo 20, proporcionarán a éste la información personalizada que resulte necesaria para comparar los préstamos disponibles en el mercado, valorar sus implicaciones y adoptar una decisión fundada sobre si debe o no suscribir el contrato. Esta información se facilitará mediante la Ficha de Información Personalizada (FIPER) que figura en el Anexo II.
2. La Ficha de Información Personalizada se entregará a todos los clientes de préstamos, de forma gratuita, con la debida antelación.
3. Toda información adicional que la entidad facilite al cliente figurará en un documento separado, que deberá adjuntarse a la Ficha de Información Personalizada.
Artículo 22. Oferta vinculante.
1. Una vez el cliente y la entidad hayan mostrado su voluntad de contratar un determinado servicio financiero de préstamo hipotecario y se hayan efectuado la tasación del inmueble y, en su caso, las oportunas comprobaciones sobre su situación registral y sobre la capacidad financiera del cliente conforme a lo dispuesto en el artículo 16, este podrá solicitar a la entidad la entrega de una oferta vinculante.
2. La oferta vinculante se facilitará mediante una Ficha de Información Personalizada como la que figura en el Anexo II en la que, adicionalmente, se especificará lo siguiente:
a) que se trata de una oferta vinculante;
b) el plazo de vigencia de dicha oferta;
3. Toda información adicional que la entidad facilite al cliente en la oferta vinculante figurará en un documento separado, que deberá adjuntarse a la Ficha de Información Personalizada.
4. Si la oferta vinculante se hace al mismo tiempo que se entrega la Ficha de Información Personalizada, deberá facilitarse al cliente en un documento separado que podrá adjuntarse a la misma ficha.

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En el caso de que la oferta vinculante difiera en cualquier elemento de la Ficha de Información Personalizada que se le entregó al cliente con anterioridad, la entidad deberá comunicárselo expresamente al cliente.
5. Salvo que medien circunstancias extraordinarias o no imputables a la entidad, la oferta vinculante tendrá un plazo de validez no inferior a catorce días naturales desde su fecha de entrega.
Artículo 23. Información adicional sobre instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés.
1. En relación con cualquier sistema de cobertura de tipo interés que se comercialice vinculado a un préstamo y, especialmente, aquellos a los que se refiere la obligación establecida para las entidades de crédito en el artículo 19.2 de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, se informará al cliente de:
a) la naturaleza del instrumento de cobertura; si se trata de un límite al alza del tipo de interés, acompañado o no de un límite a la baja, o por el contrario, si se trata de otro tipo de instrumento;
b) en función de la naturaleza del instrumento, si fuera el caso:
i) la obligatoriedad del pago de una prima, y su importe;
ii) la posibilidad de que las liquidaciones periódicas del instrumento, producto o sistema de cobertura puedan ser negativas;
iii) la fórmula de coste asociado a una cancelación anticipada, con referencia a distintos escenarios de tipos de interés, y;
c) otras características del instrumento, producto o sistema de cobertura que establezca el Banco de España.
2. La información a la que se refiere el apartado anterior se recogerá en un documento separado a adjuntar a la Ficha de Información Personalizada.
Artículo 24. Información adicional sobre cláusulas suelo y techo.
En el caso de préstamos en que se hubieran establecido límites a la variación del tipo de interés, como cláusulas suelo y techo, se adjuntará a la Ficha de Información Personalizada a la que se refiere el artículo 21, en un documento separado, el tipo de interés mínimo y máximo a aplicar y la cuota de amortización máxima y mínima.

SECCIÓN 3ª. TIPOS DE INTERÉS.
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Artículo 25. Tipos de interés variable.
1. En el caso de préstamos concedidos a tipo de interés variable, las entidades de crédito únicamente podrán utilizar como índices o tipos de referencia aquellos que cumplan las siguientes condiciones:
a) que se hayan calculado a coste de mercado y no sean susceptibles de influencia por la propia entidad en virtud de acuerdos o prácticas conscientemente paralelas con otras entidades, y;
b) que los datos que sirvan de base al índice o tipo sean agregados de acuerdo con un procedimiento matemático objetivo.
2. En el caso de préstamos concedidos a tipo de interés variable, se adjuntará a la Ficha de Información Personalizada a la que se refiere el artículo 21, en un documento separado, una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer por el cliente en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés. A estos efectos, se presentarán al menos tres cuotas de amortización, calculadas mediante el empleo de los niveles máximos y mínimos que los tipos de referencia hayan presentado durante los últimos quince años.
Artículo 26. Tipos de intereses oficiales.
1. A efectos de su aplicación por las entidades de crédito, en los términos previstos en esta orden ministerial, se publicarán mensualmente los siguientes tipos de interés oficiales:
a) Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España.
b) Tipo medio de los préstamos hipotecarios entre uno y cinco años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en la zona euro.
c) Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años.
d) Referencia interbancaria a un año (EURIBOR).
e) Tipo interbancario Swap sobre el Eonia (Euro Over Night Index Average) al plazo de 1 año.
f) Permuta de intereses / Interest Rate Swap (IRS) al plazo de 5 años.
2. Los tipos se publicarán mensualmente en el «Boletín Oficial del Estado» y estarán también disponibles en la página electrónica del Banco de España.
3. La forma de cálculo de los tipos anteriores se determinará mediante circular del Banco de España.

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Artículo 27. Índices y tipos de referencia aplicables para el cálculo del valor de mercado en la compensación por riesgo de tipo de interés.
1. A los efectos del cálculo del valor de mercado de los préstamos hipotecarios y la consiguiente compensación por riesgo de tipo de interés a los que se refiere el artículo 9.2 de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, se considerarán índices o tipos de interés de referencia, los tipos Interest Rate Swap (IRS) a los plazos de 2, 3, 4, 5, 7, 10, 15, 20 y 30 años que publicará el Banco de España y a los que se añadirá un diferencial. Este diferencial se fijará teniendo en cuenta los más comúnmente aplicados para los préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda en España a diferentes plazos de amortización.
2. Se aplicará el tipo de interés de referencia de los anteriores que más se aproxime al plazo del préstamo hipotecario que reste desde la cancelación anticipada hasta la próxima fecha de revisión del tipo de interés.
3. La forma de cálculo de los índices y tipos anteriores se determinará mediante circular del Banco de España.
SECCIÓN 4.ª DOCUMENTO CONTRACTUAL Y ACTO DE OTORGAMIENTO
Artículo 28. Documentación contractual.
Las escrituras públicas en las que se formalicen los préstamos contendrán, debidamente separadas de las restantes, cláusulas financieras cuyo contenido mínimo se ajustará a la información personalizada prevista en la Ficha de Información Personalizada. Las demás cláusulas de tales documentos contractuales no podrán, en perjuicio del cliente, desvirtuar el contenido de aquéllas.
En particular, con las peculiaridades previstas en los siguientes apartados, se fijará el tipo de interés aplicable, así como la obligación de notificar al cliente las variaciones experimentadas en ese tipo de interés.
Artículo 29. Acto de otorgamiento.
1. En materia de elección de notario se estará a lo dispuesto en el Reglamento Notarial aprobado por Decreto de 2 de junio de 1944 y demás disposiciones aplicables.
2. El cliente tendrá derecho a examinar el proyecto de escritura pública de formalización del préstamo hipotecario en el despacho del notario al menos durante los tres días hábiles anteriores a su otorgamiento. El cliente podrá renunciar expresamente, ante el notario autorizante, al señalado plazo siempre que el acto de otorgamiento de la escritura pública tenga lugar en la propia notaría.

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3. En su condición de funcionarios públicos y derivado de su deber genérico de control de legalidad de los actos y negocios que autorizan, los notarios denegarán la autorización del préstamo cuando el mismo no cumpla lo previsto en esta orden, la legalidad vigente y, muy especialmente, los requisitos previstos en la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito. Asimismo, los notarios informarán al cliente del valor y alcance de las obligaciones que asume y, en cualquier caso, deberá:
a) Comprobar si el cliente ha recibido adecuadamente y con la suficiente antelación la Ficha de Información Personalizada y, en su caso, si existen discrepancias entre las condiciones de la oferta vinculante y el documento contractual finalmente suscrito, e informar al cliente tanto de la obligación de la entidad de poner a su disposición la Ficha de Información Ficha de Información Personalizada, como de aceptar finalmente las condiciones ofrecidas al cliente en la oferta vinculante dentro del plazo de su vigencia.
b) En el caso de préstamos a tipo de interés variable, advertir expresamente al cliente cuando se dé alguna de las siguientes circunstancias:
i) Que el tipo de interés de referencia pactado no sea uno de los oficiales a los que se refiere el artículo 26.
ii) Que el tipo de interés aplicable durante el período inicial sea inferior al que resultaría teóricamente de aplicar en dicho período inicial el tipo de interés variable pactado para períodos posteriores.
iii) Que se hubieran establecido límites a la variación del tipo de interés, como cláusulas suelo y techo. En particular, el notario consignará expresamente en la escritura esa circunstancia, advirtiendo expresamente de ello al cliente cuando los límites no sean equivalentes al alza y a la baja y, en todo caso, cuando:
1º) Los límites máximos establecidos a la bajada y subida del tipo de interés aplicable superen el 40% del tipo de interés de referencia a aplicar en el momento de la contratación.
2º) Se haya establecido exclusivamente un límite máximo a la bajada del tipo de interés aplicable.
c) Informar al cliente de cualquier aumento relevante que pudiera producirse en las cuotas como consecuencia de la aplicación de las cláusulas financieras pactadas. En particular deberá advertir de los efectos que la existencia, en su caso, de períodos de carencia tendría en el importe de las cuotas una vez finalizados tales períodos; así mismo, advertirá de la previsible evolución de las mismas cuando se hubieran

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pactado cuotas crecientes o cuando se hubiera previsto la posibilidad de interrumpir o posponer la amortización del préstamo.
d) Informar al cliente de la eventual obligación de satisfacer a la entidad ciertas cantidades en concepto de compensación por desistimiento o por riesgo de tipo de interés en los términos previstos en los artículos 8 y 9 de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria.
e) En el caso de que el préstamo no esté denominado en euros, advertir al cliente sobre el riesgo de fluctuación del tipo de cambio.
f) Comprobar que ninguna de las cláusulas no financieras del contrato implican para el cliente comisiones o gastos que debieran haberse incluido en las cláusulas financieras.
g) En el caso de hipoteca inversa deberá verificar la existencia del correspondiente asesoramiento independiente. En caso de que la formalización de la hipoteca inversa se realice en contra de la recomendación realizada por el asesoramiento independiente, se deberá advertir de este extremo al cliente.
h) Informar al cliente de los costes exactos de su intervención.
4. La decisión del notario por la que deniegue la autorización del préstamo deberá efectuarse mediante escrito motivado, ordenado en hechos y fundamentos de derecho. Dicha decisión será recurrible ante la Dirección General de los Registros y del Notariado en los plazos y forma previsto para el recurso de alzada.
SECCIÓN 5.ª TASA ANUAL EQUIVALENTE
Artículo 30. Cálculo de la Tasa Anual Equivalente.
1. La tasa anual equivalente, que iguala, sobre una base anual, al valor actual de todos los compromisos (disposiciones de crédito, reembolsos y gastos) existentes o futuros, asumidos por la entidad y por el cliente, se calculará de acuerdo con la fórmula matemática que figura en el Anexo V.
2. Para calcular la tasa anual equivalente se determinará el coste total del préstamo para el cliente, exceptuando los gastos que este tendría que pagar por el incumplimiento de alguna de sus obligaciones con arreglo al contrato de crédito.
Cuando sea obligatorio abrir una cuenta para obtener el préstamo, los costes de mantenimiento de dicha cuenta, los costes relativos a la utilización de un medio de

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pago que permita efectuar operaciones de pago y de disposición de crédito, así como otros costes relativos a las operaciones de pago, se incluirán en el coste total del crédito para el cliente, salvo que los costes de dicha cuenta se hayan especificado de forma clara y por separado en el contrato de préstamo o cualquier otro contrato suscrito con el cliente.
3. El cálculo de la tasa anual equivalente se realizará partiendo del supuesto de que el contrato de préstamo estará vigente durante el período de tiempo acordado y que la entidad y el cliente cumplirán sus obligaciones en las condiciones y en los plazos que se hayan acordado en el contrato.
4. En los contratos de préstamo que contengan cláusulas que permitan modificaciones del tipo de interés y, en su caso, de los gastos incluidos en la tasa anual equivalente que no sean cuantificables en el momento del cálculo, la tasa anual equivalente se calculará partiendo del supuesto de que el tipo de interés y los demás gastos se computarán al nivel fijado en el momento de la firma del contrato.
SECCIÓN 6.ª HIPOTECA INVERSA
Artículo 31. Régimen de transparencia.
1. Esta orden se aplicará a las hipotecas inversas comercializadas en España conforme a lo previsto en la disposición adicional primera de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria, con las siguientes especificidades:
a) Será obligatoria la entrega de la oferta vinculante a la que se refiere el artículo 22.
b) Será obligatoria la prestación de un servicio de asesoramiento independiente y previo en los términos previstos en los artículos 8 y 9.
c) Las fichas a las que se refieren los artículos 20 y 21 se ajustarán a lo previstos en el Anexo III y IV y, adicionalmente, el Banco de España elaborará una “Guía de Acceso a la Hipoteca Inversa” en términos adaptados y análogos a los previstos en el artículo 31.
CAPÍTULO III
Normas relativas a los créditos al consumo
Artículo 32. Normativa de transparencia de los créditos al consumo.

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La normativa de transparencia de los créditos al consumo celebrados por los clientes se rige por lo previsto en la Ley 16/2011, de 24 de junio, de contratos de crédito al consumo y lo establecido en el Título I y en el Capítulo I del Título III de esta orden..
CAPÍTULO IV
Normas relativas a los servicios de pago
Artículo 33. Normativa de transparencia de los servicios de pago.
La normativa de transparencia de los servicios de pago celebrados por los clientes se rige por lo previsto en la Orden EHA/1608/2010, de 14 de junio, sobre transparencia de las condiciones y requisitos de información aplicables a los servicios de pago y lo establecido en el Título I de esta orden.

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Disposición transitoria única. Régimen transitorio de otros índices o tipos de referencia.
Los préstamos a interés variable que estén empleando índices o tipos de referencia que hasta la entrada en vigor de esta orden se publicaban con carácter oficial, continuarán siendo considerados aptos hasta transcurrido un año de la entrada en vigor de la presente orden ministerial. .
A estos efectos, hasta la fecha indicada en el párrafo anterior, el Banco de España se encargará de publicar mensualmente en su sede electrónica los índices y tipos de referencia siguientes:
a) Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por los bancos.
b) Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las cajas de ahorros.
c) Tipo activo de referencia de las cajas de ahorros.
Disposición derogatoria única. Derogación normativa.
Quedan derogadas cuantas normas de igual o inferior rango se opongan a lo dispuesto en la presente orden ministerial.
En particular, quedan derogadas:
a) La Orden de 12 de diciembre de 1989, sobre tipos de interés y comisiones, normas de actuación, información a clientes y publicidad de las entidades de crédito.
b) La Orden de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios.
c) La Orden PRE/1019/2003, de 24 de abril, sobre transparencia de los precios de los servicios bancarios prestados mediante cajeros automáticos.
d) La Orden de 1 de diciembre de 1999 sobre fórmula de cálculo del tipo de interés del mercado interbancario a un año (Mibor).
Disposición final primera. Referencias a la normativa de transparencia en la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito.
Conforme a lo previsto en la disposición adicional única de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito, las citas de esa ley a la Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, se entenderán realizadas a esta orden ministerial.

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Disposición final segunda. Facultades de desarrollo.
Se habilita al Banco de España para dictar las normas precisas para el desarrollo y ejecución de esta orden.
Disposición final tercera. Título competencial.
Esta orden ministerial se dicta al amparo de lo establecido en el artículo 149.1.6ª, 11.ª y 13.ª de la Constitución Española.
Disposición final cuarta. Entrada en vigor.
La presente orden entrará en vigor a los seis meses de su publicación en el Boletín Oficial del Estado.

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ANEXO I
FICHA DE INFORMACIÓN PRECONTRACTUAL (FIPRE)
El texto del presente modelo se reproducirá tal cual en las Fichas de Información Precontractual que se elaboren para cada producto o servicio. Las indicaciones entre corchetes se sustituirán por la información correspondiente. En la parte B se dan instrucciones sobre como cumplimentar cada FIPRE.
Cuando se indique “si ha lugar”, la entidad de crédito cumplimentará la casilla si la información es pertinente para el contrato de préstamo. Si la información no es pertinente, la entidad suprimirá los datos correspondientes o la sección entera. En este último caso, la numeración de las secciones se adaptará en consecuencia.
La información que a continuación se indica, se facilitará en un sólo documento. Se utilizarán caracteres tipográficos claramente legibles. Cuando se trate de elementos de información que deban resaltarse, se empleará negrita, sombreado o caracteres de mayor tamaño.

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Parte A
MODELO DE FIPRE
(Texto introductorio)
El presente documento se extiende el [fecha corriente] en respuesta a su solicitud de información, y no conlleva para nosotros la obligación de concederle un préstamo. La información incorporada tiene carácter meramente orientativo.
Se ha elaborado basándose en las condiciones actuales del mercado. La oferta personalizada posterior puede diferir en función de la variación de dichas condiciones o como resultado de la obtención de la información sobre las preferencias y las condiciones financieras del cliente
1. ENTIDAD DE CRÉDITO.


􀂃Identidad / Nombre comercial.

􀂃Domicilio social

􀂃Número de teléfono.

􀂃Correo electrónico.

􀂃Dirección de página electrónica.

􀂃Autoridad de supervisión: [Identidad de la autoridad de supervisión y dirección de su página electrónica.]
􀂃Persona de contacto: [Datos completos de la persona de contacto.]

􀂃Datos de contacto del servicio de atención al cliente.

2. CARACTERÍSTICAS DEL PRÉSTAMO


􀂃Importe máximo del préstamo disponible en relación con el valor del bien inmueble.

􀂃Finalidad.

􀂃Tipo de préstamo.

􀂃(Si ha lugar) Préstamo en divisa.

􀂃Plazo de amortización.

􀂃Periodicidad de los pagos.
3. TIPO DE INTERÉS


􀂃Clase y nivel del tipo de interés aplicable

o Fijo.

o Variable (expresado en tipo de interés de referencia + diferencial).

o Variable limitado (expresando el tipo de interés mínimo y máximo y el tipo de interés de referencia + diferencial)

􀂃En caso de que durante el plazo de amortización se modifique la clase de tipo de interés se deberá reflejar el plazo en que se aplicará cada tipo.

4. VINCULACIONES


􀂃Listado de productos o servicios vinculados para obtener el préstamo en las condiciones ofrecidas.

5. TASA ANUAL EQUIVALENTE Y COSTE TOTAL DEL PRÉSTAMO
La TAE es el coste total del préstamo expresado en forma de porcentaje anual. La TAE sirve para ayudarle a comparar las diferentes ofertas.

􀂃La TAE aplicable a su préstamo es [TAE]. Comprende:

o Tipo de interés.

o Otros componentes de la TAE.
o Coste total del préstamo en términos absolutos.
o El cálculo de la TAE y del coste total del préstamo se basan en los siguientes supuestos:

􀂃Importe.

􀂃Tipo de interés.

􀂃Otros supuestos.

6. AMORTIZACIÓN ANTICIPADA


􀂃(Si ha lugar) Compensación por desisitmiento.

􀂃(Si ha lugar) Compensación por riesgo de tipo de interés